Le compravendite nel settore immobiliare residenziale nel 2022 sono aumentate del 4,7% rispetto all’anno precedente. L’Annuale Rapporto immobiliare residenziale dell’OMI Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, l’Associazione bancaria italiana, attesta transazioni per 784mila abitazioni per un valore complessivo di 123 miliardi di euro.
Il bilancio globale 2022 delle compravendite dell’immobiliare residenziale è alla fine positivo. Lo attesta senza ombra di dubbio l’Annuale Rapporto immobiliare residenziale dell’OMI Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate. Il Rapporto è realizzato congiuntamente con l’ABI, l’Associazione bancaria italiana.
2022 anno positivo, ma il 2023?
I dati di consuntivo del mercato immobiliare delle abitazioni con riferimento all’anno trascorso, sono desunti dai diversi archivi amministrativi di Catasto, Pubblicità immobiliare, Registro e OMI. Qualche dubbio sul 2022 l’aveva gettato l’andamento delle compravendite, sempre dell’immobiliare residenziale, nell’ultimo trimestre dell’anno, vedi news, che non era stato brillantissimo avendo registrato una lieve regressione delle transazioni. Alla fine il risultato è più che positivo: + 4,7% rispetto all’anno precedente. Un anno positivo, quindi, anche per l’economia edilizia visto che parecchie compravendite si traducono in lavori di ristrutturazione e rinnovo. Rimane il problema del 2023 tra aumenti dei tassi dei mutui, alta inflazione, difficoltà economiche delle famiglie. E la guerra che continua.
Compravendite normalizzate
Le compravendite 2022 di abitazioni calcolate con il metodo normalizzato NTN sono risultate 784 486 per un valore complessivo di 123 miliardi di euro, vedi curva rossa sopra. L’indice NTN richiede una breve spiegazione. È l’acronimo di numero di transazioni normalizzato, e rappresenta il numero di transazioni conteggiate per quota di trasferimento di proprietà. Ad esempio, nel caso di tre transazioni aventi per oggetto ciascuna un 1/3 del diritto di proprietà di una unità immobiliare, l’indice NTN è pari a 1. (La curva blu in alto rappresenta l’indice dei prezzi normalizzati delle abitazioni.)
Immobiliare residenziale, in positivo dal 2014
Le transazioni sono in costante aumento dal 2014, comprensibilmente interrotte solo dall’anno della pandemia. Nel 2022 l’incremento delle compravendite è stato più accentuato nelle aree del Sud, in rialzo del 7%, e nelle Isole, dove si attesta intorno al 9%. Quasi il 57% del fatturato riguarda acquisti di abitazioni ubicate nelle aree del Nord, circa il 25%, sono invece riferiti ad abitazioni compravendute nel Centro, e poco meno del 19%, riguarda scambi di residenze del Sud e delle Isole.
83 milioni di metri quadrati compravenduti
Complessivamente sono state vendute abitazioni per un totale di oltre 83 milioni di metri quadrati (+3,2%), con una superficie media per unità abitativa compravenduta pari a 106,8 metri quadrati. Se, poi, spericolatamente vogliamo dividere i 123 miliardi di euro del valore delle abitazioni transizione per il numero dei metri quadrati compravenduti scopriamo che il prezzo medio del metro quadro abitativo risulta pari a 1482€. Ma l’esercizio è arduo ed è bene non farlo su scala nazionale.
Mutui per il 47% delle compravendite
Quasi metà, 47%, si realizza grazie a un mutuo. Lo scorso anno in Italia circa 364mila acquisti di abitazioni sono stati effettuati ricorrendo a un mutuo ipotecario. Il capitale medio finanziato è poco superiore a 138 mila euro, in aumento di 2.800 euro rispetto al 2021. Nel 2022, il tasso medio applicato alle erogazioni per acquisto di abitazioni è aumentato, rispetto al 2021, di 0,63 punti percentuali portandosi così al 2,5%. Davvero poco comprensibile, a prima vista, risulta la differenza dei tassi medi finanziati tra le diverse regioni. I tassi inferiori si registrano nel Nord Est (2,31%). Crescono al Centro (2,59%) e ancor più al Sud (2,75%).
a cura di EB
